Купить квартиру за наличные, к сожалению, могут лишь единицы. Для остальных существует ипотечное кредитование. Правда, доступность ипотеки для рядового гражданина России остается под вопросом.
 
Сегодня ипотеки не боятся ни застройщики, ни продавцы вторичной недвижимости, которые еще лет десять-пятнадцать назад при слове «кредит» отказывались сотрудничать с клиентами. Ведь благодаря банковским займам количество потенциальных покупателей увеличилось в разы. Казалось бы, что может быть проще для гражданина России, который захотел обзавестись собственным жильем: выбрал подходящую квартиру на «первичке» или «вторичке», собрал все документы, получил одобрение и спустя некоторое время уже стал владельцем квадратных метров. На самом же деле ипотека не так доступна, как хотелось бы.

 

 

Могут ли себе позволить купить квартиру жители России?

Согласно официальным данным, средняя заработная плата по России в начале текущего года составила 32 тысячи рублей без вычета налогов, как в народе говорят, «грязными». «Чистыми» на руки получают около 28 тыс. рублей. Если говорить о федеральных округах, то сумма в 38 тыс. рублей за июнь здесь весьма приблизительная, т.к. в совершенно разных городах средняя оплата труда может быть 12 и 30 тысяч рублей в месяц. При этом официальная статистика вызывает немало возмущений у населения, так как разрыв у руководителей и подчиненных слишком большой.

• Центральный федеральный округ – 47872,2 руб. (для сравнения: Московская область – 46032,9 руб., г. Москва - 73215,2 руб.),
• Северо-Западный федеральный округ – 43006 руб. (Псковская область - 23631,5 руб., г. Санкт-Петербург - 50520,6 руб.),
• Южный федеральный округ - 28192,6 руб.,
• Северо-Кавказский федеральный округ - 24524,3 руб.,
• Приволжский федеральный округ - 28352,1 руб.,
• Уральский федеральный округ - 44079,2 руб.,
• Сибирский федеральный округ - 33260,2 руб.,
• Дальневосточный федеральный округ - 48223,6 руб.,
• Крымский федеральный округ - 28924,5 руб. (Республика Крым - 28834,3 руб., г. Севастополь - 29257,8 руб.).
•  

Соответственно, цены на квадратные метры в текущем году (рынок первичной недвижимости):

• Центральный федеральный округ – 58050 руб., при этом самые дорогие в г. Москва – 175 тыс. руб., Московская область – 80 тыс. руб.
• Северо-Западный федеральный округ – 68 158 руб. (Псковская область – 40833 руб., г. Санкт-Петербург – 94995 руб.),
• Южный федеральный округ - 43419 руб.,
• Северо-Кавказский федеральный округ – 34654 руб.,
• Приволжский федеральный округ - 45727 руб.,
• Уральский федеральный округ - 53131 руб.,
• Сибирский федеральный округ - 47690 руб.,
• Дальневосточный федеральный округ – 65404 руб.,
• Крымский федеральный округ – 66924 руб. (Республика Крым - 68856 руб., г. Севастополь - 59309 руб.).

 

Ипотечное кредитование: финансовая сторона

Одним из самых важных факторов для одобрения банком ипотеки является размер дохода заемщика. Его должно хватать не только на выплату кредита, но и на собственные нужды. Некоторые банки предъявляют следующее требование: ежемесячный платеж, который рассчитывается по определенному алгоритму исходя из размера займа, не должен превышать определенный процент от заработной платы. Обычно это 30%-40%, не менее.

Итак, квартира-студия в Москве в новостройке стоит 3 млн руб. Банк выдает ипотечный займ под 13,5 процентов годовых на десять лет (120 месяцев). Заработная плата – 70 тысяч руб. Первоначальный взнос – 20% (минимальный), т. е. 600 тысяч руб. Сумма кредита – 2,4 млн руб. Ежемесячный платеж составляет 36 545,83 руб., сумма переплаты – 1 985 499,44 руб. После выплаты по кредитам остается чуть менее чем ползарплаты. В таком случае кредит может быть одобрен.

Возьмем для примера менее богатый и не столь дорогой Южный федеральный округ, конкретно – Республику Адыгея. Средневзвешенная цена 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости здесь составляет 38,5 тысяч руб., среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников – 22 тысячи руб. Соотношение средневзвешенной цены 1 кв. м на вторичном рынке и среднемесячной номинальной начисленной заработной платой работников – 1,75%. Квартира-студия здесь стоит, допустим, 1,3 млн. руб. Первоначальный взнос – 20% - 260 тысяч руб. Сумма кредита – 1,04 млн. руб. Срок кредита – 120 месяцев. Ставка – 13,5% годовых.

Ежемесячный платеж – 15837 руб., сумма переплаты – 860 382,75 руб. После выплаты по кредиту на руках остается 7 тысяч руб., банк может отказать в выдаче кредита.

В этом году действует ипотека с государственной поддержкой. Процентная ставка в рублях в данном случае – от 11,9%. При аналогичных условиях в Москве, соответственно ежемесячный платеж составляет 34 294,43 руб., а сумма переплаты – 1715 331,53 руб. В Республике Адыгея – 14 860,92 руб. ежемесячный платеж и сумма переплаты – 743 310,28 руб.

Если размер дохода не позволяет взять ипотечный займ, банк может увеличить размер первоначального взноса или срока ипотеки, а то и совместить эти два условия. К примеру, если брать кредит в Москве на 7 лет, заработная плата должна быть не менее 107 тысяч руб., ежемесячный платеж в таком случае составляет 53 тысячи руб. Если на 30 лет – 61 тысяча руб. – заработная плата и 30 тысяч ежемесячный платеж. Но переплата в последнем случае составляет чуть более 8 миллионов рублей.

Не стоит думать, что у вас получится обмануть банк. Помимо указанной в справке о доходах зарплате, проверяется и средний уровень оплаты в указанной сфере на рынке труда в вашем городе. Если менеджер по продажам утверждает, что у него доход 150 тыс. руб., то эта сумма не будет учитываться. Пусть эти деньги и реальные, но правила придуманы для того, чтобы избежать махинаций и мошенничества с бумагами. Кроме основного дохода, учитывается и доход от работы по совместительству, 50% дохода от сдачи недвижимости в аренду и т. д.